Kredyt hipoteczny: na mieszkanie, na zakup działki lub na budowę domu

Kredyt a pożyczka - czym się różnią?

Często oba te wyrażenia są używane zamiennie. Jednak jest to błędna praktyka, gdyż znacznie różnią się z definicji.

Kredyt:

• może być udzielony tylko i wyłącznie przez instytucje bankowe,
• uregulowany przepisami kodeksu cywilnego i ustawy o kredycie konsumenckim oraz prawa bankowego,
• dotyczy tylko środków finansowych,
• udzielany jest na określony cel i bank ma prawo kontrolować czy są wydawane w tym celu,
• zawsze musi być zawarty na umowie pisemnej,
• jest odpłatny.

Pożyczka:

• może być udzielony przez każdą osobę fizyczną lub przedsiębiorstwo,
• uregulowane tylko kodeksem cywilnym i ustawą o kredycie konsumenckim,
• pożyczkodawca nie może kontrolować, na co wydawane są pieniądze,
• pożyczką mogą być środki finansowe lub rzeczy (musi być określony ich gatunek),
• nie musi być określony cel pożyczki,
• umowa może być w formie ustnej (do 1000 zł),
• może być nieodpłatna (pożyczkobiorca może oddać tylko pożyczoną sumę).

Kredyt hipoteczny - co to znaczy?

Jest to kredyt długoterminowy udzielany przez bank. Kredytodawca zabezpiecza dług wierzyciela hipoteką (czyli najczęściej nieruchomością). Bank w razie problemów ze spłatą kredytu może sprzedać nieruchomość umarzając przy tym dług.

Oczywiście, jeżeli spóźnimy się z jedną ratą, nie oznacza, że już straciliśmy dach nad głową. Takie postępowanie zaczyna się w momencie rażących zaniedbań spłacania kredytu (np. wielokrotne nieuregulowanie rat bez informowania o tym instytucji bankowej).

Bank ma prawo dochodzić wierzytelności z tej nieruchomości, nawet, wtedy kiedy zmienił się właściciel. Dlatego kupując dom, mieszkanie, działkę lub inną nieruchomość, dlatego tak ważne jest, aby sprawdzić księgę wieczystą, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Bank traci prawo do mieszkania, z dniem uregulowania kredytu hipotecznego w całości.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego — czy to możliwe?

Banki komercyjne są kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Odkąd organ wprowadził rekomendację S (zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie udzielania kredytów hipotecznych, które instytucje muszą przestrzegać), banki przestały udzielać kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.

Oczywiście Rekomendacja S, nie tylko reguluje zasady odnoszące się do wkładów, ale i maksymalnej wartości kredytu względem wartości nieruchomości, przedstawiania oferty czy ustalania zdolności kredytowej.

Minimalny wkład własny na przestrzeni ostatniej dekady zmieniał się kilkukrotnie. Dzisiaj wynosi minimum 20%.
Jednak wkład własny, nie musi być przekazany w formie gotówki, może to być także:

• wpłata u dewelopera,
• inna nieruchomość (w formie zastawu hipotecznego)
• działka, na której chcemy wybudować dom za kredyt,
• środki z IKE, IKZE,
• dofinansowanie mieszkaniowe.

Istnieje możliwość wniesienia niższego wkładu własnego, ale będziemy musieli w takim przypadku wykupić ubezpieczenie.

Jeżeli wniesiemy 10% wkładu własnego pozostałe, może wnieść ubezpieczyciel. Wiąże się to jednak z wyższymi kosztami kredytu. Marża banku, będzie wynosiła miesięcznie więcej do momentu, kiedy zobowiązanie za nieruchomość spadnie do 80%.

Koszty ubezpieczenia są ustalane przez bank i nie każda instytucja bankowa może na to przystać.

Kredyt hipoteczny — warunki jakie trzeba spełnić

Oprócz wcześniej wspomnianego wkładu własnego, przy uzyskaniu kredytu trzeba spełnić szereg warunków. Stanowią one podstawę zaufania banku do terminowej i regularnej spłaty kredytu przez klienta.

Zdolność kredytowa, jak jest wyliczana?

To czy jakiej wysokości otrzymamy kredyt, jakie będziemy mieli koszty oraz czy w ogóle go dostaniemy, jest zależne od naszej zdolności kredytowej. To na jej podstawie bank szacuje czy kredytobiorca nie będzie miał problemów ze spłaceniem oraz, czy jest konsekwentny.

Na zdolność kredytową składa się wiele czynników:

• dochód netto,
• forma zatrudnienia (szczególnie pożądane są umowy o pracę, zwłaszcza na czas nieokreślony). Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą, bank może zgodzić się na udzielenie kredytu, jeżeli prowadzimy już firmę od jakiego czasu (np. minimum 12 miesięcy). Przy ustalaniu zdolności kredytowej, może być brany pod uwagę rodzaj działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy trudniący się branżą o nieregularnych i trudnych do przewidzenia dochodach, mogą mieć większe trudności z zaciągnięciem wysokiego kredytu.
• stałe wydatki (np. inne kredyty, pożyczki, alimenty itd.),
• historia kredytowa (czy spłacaliśmy inne zobowiązania w terminie),
• wiek (to, na jaki okres możemy rozłożyć kredyt, jest zależne od wieku w chwili ubiegania się o kredyt), każdy bank ma określony swój maksymalny wiek, jaki kredytobiorca może mieć w chwili spłaty ostatniej raty. Jeżeli mamy 50 lat i chcielibyśmy wziąć kredyt na 30 lat, mało który bank na to przystanie. Najczęściej maksymalny wiek, w którym możemy zaciągnąć kredyt, oscyluje się w granicach tak, aby ostatnia rata przypadała na początek wieku emerytalnego. Jeżeli chodzi o minimalny wiek, banki raczej są mniej restrykcyjne w tym zakresie. Może zdarzyć się, że poniżej 21 roku życia, kredytu nam nie udzielą,
• liczba osób w gospodarstwie domowym, jeżeli nawet zarabiamy dużo, a mamy sporą rodzinę nasza zdolność kredytowa spada. Duża liczba osób (zwłaszcza nie pracujących) wiąże się z wyższymi wydatkami,
• stan cywilny, parom małżeńskim łatwiej dostać kredyt, z czego to wynika? Bank wychodzi z założenia, że taki kredytobiorca jest bardziej odpowiedzialny i stabilny, a dzięki temu jest mniejsze ryzyko niespłacania zobowiązań,
• wkład własny, jeżeli będzie to znaczna suma, daje to sygnał, że kredytobiorca jest oszczędny i rzeczywiście zarabia.

Swoją zdolność kredytową możemy wstępnie zweryfikować np. w Biurze Informacji Kredytowej (BIK)

Oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Kredyty mogą być udzielane ze stałą stawką procentową lub zmienną.

Oprocentowanie stałe na pewno jest bardziej komfortowe niż te drugie. Wynika to z tego faktu, że wiemy jaka kwota kredytu będzie wynosić za miesiąc, rok, a nawet 10 lat. Pozwoli to lepiej zaplanować wydatki.

Jednak kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem należą do rzadkości. Jeżeli już na taki trafimy, to stałe oprocentowanie jest ustalane tylko na określony okres. Oprocentowanie stałe jest wyższe niż oprocentowanie zmienne opartej na aktualnej stawce Wibor. Jeżeli stawka Wibor nie wzrośnie lub nawet zmaleje, poniesiemy większe koszty niż w przypadku kredytu opartego na zmiennym oprocentowaniu już od 1 raty.

Niestety, oprocentowanie zmienne nie jesteśmy w stanie przewidzieć dokładnie co do złotówki. Wynika z tego, że jest oparte na stawce Wibor powiększonej o stałą marżę Banku.

Czym jest WIBOR?

Wibor — czyli inaczej Warszawska Międzybankowa Stopa pożyczkowa. Jest to średnie oprocentowanie pożyczek, które udzielają między sobą banki w określonym czasie i na określony czas.

Stawka Wibor jest określana codziennie, jednak jest ich kilka i każda odnosi się do pożyczki udzielanej na inny okres. Wibor jest określany na dany termin np. 1M,3M, 6M (odpowiednio: miesiąc, 3 miesiące, 6 miesięcy).

Głównie nas interesują stawki Wibor 3M i 6M. Gdyż to na tych stawkach banki opierają swoje oprocentowanie.

W przypadku pierwszej stawki, oprocentowanie nie będzie zmieniało się przez 3 miesiące, w drugiej zaś przez 6 miesięcy. Którą wziąć pod uwagę? Z reguły stawka 3M jest niższa (co za tym idzie oprocentowanie kredytu także), jednak częściej się zmienia niż stawka 6M.

Czy możemy przewidzieć stawkę Wibor 3M, 6M?

Dokładnie przewidzenie stawki sprawia kłopot nawet ekspertom, gdyż stawka zależna jest od ogólnej sytuacji gospodarczej na świecie i w kraju.

Którą stawkę wybrać właściwie?
Jeżeli na rynku widzimy spadek stóp procentowych, warto wziąć pod uwagę WIBOR 3-miesięczny, gdyż dzięki temu możemy liczyć na obniżkę oprocentowania naszego kredytu. Jednak jeżeli wolimy spokój możemy wziąć WIBOR 6M, dlatego, że w razie wzrostu stóp procentowych będziemy, będziemy mogli zapłacić więcej rat we wcześniejszej niższej cenie.

Nie podpowiadamy wprost, które rozwiązanie wybrać, decyzje trzeba podjąć indywidualnie biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności.

Ważne są także inne czynniki kredytu, jak wysokość stałej marży banku, sytuacja gospodarcza na świecie, pozostałe koszta oraz profity (np. wakacje kredytowe).

Kierujmy się po prostu rozsądkiem. Podczas brania kredytu, lepiej wziąć taką ratę, która zostawi nam jeszcze zapas środków finansowych. Niskie oprocentowanie, które widzimy dzisiaj nie będzie trwało nieskończoność, stawka może podwyższyć się o kilka procent, a to znacznie podwyższy raty kredytu.

Uchronić się przed tym możemy np. zwiększając okres spłaty, dzięki temu będziemy mieli niższe raty kredytu. W razie wzrostu oprocentowania WIBOR lub słabej sytuacji finansowej, będziemy mieli niższe raty. W przypadku dobrej sytuacji finansowej, będziemy mogli nadpłacać zmniejszając coraz bardziej swoje zobowiązanie.

Stoi za tym jednak dosyć istotny minus, wzrastają przy tym ogólne koszty, które ponosimy zaciągając kredyt.

Nie dla każdego stawka WIBOR będzie miała znaczenie, osobom zaciągającym kredyt w obcej walucie (np. euro) bardziej powinna interesować stawka LIBOR. Ustalana jest podobnie jak w przypadku WIBOR, z tym że nie na podstawie polskich, a banków działających na londyńskim rynku.

System spłaty rat - równy, rosnący, malejący

Zanim przejdziemy do części właściwej, zapoznajmy się z podstawowymi pojęciami:

Kapitał kredytu - kwota jaką pożyczyliśmy od banku bez kosztów
Rata kapitałowa (część kapitałowa) - jest to kwota, o którą pomniejszony zostaje kapitał kredytu wraz ze spłatą kolejnej raty kredytowej
Rata odsetkowa (część odsetkowa) - to kwota, która jest wyliczona z oprocentowania (Wibor + stała marża banku)
Rata kredytowa — część kapitałowa + część odsetkowa.

Na rynku istnieje kilka możliwości spłaty raty kapitałowej.

Równe raty kredytowe (inaczej zwane annuitetowe)

Należy mieć na uwadze, że równe raty kredytowe nie oznaczają stałego oprocentowania. Dlatego, że mogą się zmienić, wraz ze zmianą stawki referencyjnej (WIBOR).

Równe kredytowe nawet przy stałym lub niskim oprocentowaniu przyczynią się do wyższych kosztów kredytu niż w przypadku rat malejących. Wynika z tego faktu, że początkowo będziesz spłacać odsetki, a dopiero później część kapitałową.

Biorąc pod uwagę, że oprocentowanie jest naliczane od pozostałego kapitału kredytu, łatwo jest obliczyć, że koszt całkowity kredytu będzie wyższy.

Kredyt spłacany w ratach malejących ma o wiele niższe koszta, dlatego, że oprocentowanie będzie liczone od coraz to niższej kwoty kapitałowej.

Jak obliczyć ratę kredytu (równe raty i malejące)

W celu dokładnego zrozumienia wykonaliśmy symulację kredytu na kwotę 250 tys. zł. Załóżmy, że oprocentowanie będzie wynosić 2% (bez żadnej prowizji) i przez cały okres będzie takie same i oba kredyty będą udzielone na okres 20 lat (raczej nasz kredyt nie będzie udzielony na tak dobrych warunkach).

Równe raty kredytowe:

Rata	Część kapitałowa [zł]	Część odsetkowa [zł]	Rata kredytu [zł]
1	416,67	848,04	1264,71
2	415,25	849,46	1264,71
3	413,84	850,87	1264,71
238	6,30	1258,41	1264,71
239	4,21	1260,49	1264,71
240	2,10	1262,61	1264,71
Suma	-	-	303530,08

Malejące raty kredytowe:

Rata	Część kapitałowa [zł]	Część odsetkowa [zł]	Rata kredytu [zł]
1	416,67	1041,67	1458,34
2	414,93	1041,67	1456,60
3	413,19	1041,67	1454,86
238	5,21	1041,67	1046,88
239	3,47	1041,67	1045,13
240	1,74	1041,67	1043,41
Suma			300208,27

Całkowity koszt kredytu spłacanego w równych ratach wynosi 303530,08, natomiast z malejącymi ratami 300208,27.
Kredyt z malejącymi ratami jest tańszy o 3321,81.
W rzeczywistości, jeżeli zaciągniemy wyższy kredyt lub na dłuższy okres, różnica kosztów będzie jeszcze wyższa. Jeżeli stopy procentowe w przyszłości zaczną rosnąć, to kredyt z równymi ratami będzie jeszcze droższy.

Teraz może rodzić się pytanie, skoro kredyt z równymi ratami jest o wiele droższy, to po co ktokolwiek decyduje się na taką opcję?

Decydując się na taki wariant rat, przede wszystkim, mamy większą szansę, na otrzymanie kredytu przy niższych zarobkach. Dlatego, że w tym wypadku nasza zdolność kredytowa przedstawia się lepiej, niż kiedy ubiegamy się o raty malejące.

Kolejnym czynnikiem, z powodu którego ludzie decydują się na wariant równych rat, jest fakt, że pierwsze raty są niższe niż w opcji z malejącymi ratami. Dla osób dopiero co zaczynających karierę, lub świeżo po ślubie może to mieć kolosalne znaczenie. Wychodzi się z założenia, że w przyszłości będziemy zarabiać więcej.

Wskaźnik LTV - co to jest?

Inaczej Loan To Value, jest to wskaźnik obliczany ze stosunku wartości zabezpieczenia do wartości kredytu. Ma duże wpływ na decyzję banku czy otrzymamy kredy, czy nie. Również przekłada się na to, na jakich warunkach go dostaniemy.

Wartość zabezpieczenia to inaczej cena rynkowa nieruchomości. Im wartość zabezpieczenia jest wyższa względem wartości kredytu, tym lepiej dla nas, gdyż wskaźnik LTV ma mniejszą wartość. Banki najczęściej udzielają kredytów przy wskaźniku LTV wynoszącym 80% lub niżej.

Wzór LTV: (wysokość kredytu/wartość nieruchomości) x 100%

Duże znaczenie ma tutaj wkład własny, im większy wniesiemy, tym wartość kredytu będzie niższa względem wartości nieruchomości. A to będzie miało wpływ na niższy wskaźnik LTV, czyli mamy większe szanse na otrzymanie kredytu.

Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego będą niezbędne?

Podpisywanie umowy o kredyt, wiąże się z dostarczeniem wielu dokumentów. Oczywiście wymagany komplet dokumentów może się różnić w zależności od banku i od klienta.

Jednak by się nie pogubić, pogrupowaliśmy listę niezbędnej dokumentacji:

• wniosek o kredyt,
• dane wnioskodawcy,
• dokument potwierdzający tożsamość (dowód osobisty)
• dokumenty do weryfikacji zdolności kredytowej: (umowa o pracę lub inny dokument świadczący o zatrudnieniu, dokument o wys. emerytury)
• jeżeli zmieniliśmy pracę w ciągu kilku miesięcy, powinniśmy przynieść poprzednią umowę.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą:

• zaświadczenie z ZUS i Urzędu Skarbowego o niezaleganie z opłatami,
• zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i inne dokumenty potwierdzające prowadzenie działalności (np. umowa spółki, poświadczenie o nadaniu numeru REGON i NIP)
• deklaracje PIT-36 lub PIT-36L,
• wyciąg z dwunastu ostatnich miesięcy z rachunku firmowego (lub więcej, zależy od dyspozycji kredytodawcy)
• w przypadku pełnej księgowości: deklaracja podatkowa CIT lub PIT,
• bilans, rachunek zysków i strat.

Wszelkie deklaracje i bilanse powinny być za ostatni rok rachunkowy, chyba ,że bank da inne wytyczne.

W przypadku rozliczenia w formie ryczałtowej:

• zaświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu, które uzyskano w ciągu ostatnich sześciu miesięcy,
• księga przychodów lub ewidencja faktur za okres bieżący,
• zaświadczenie uzyskane w Urzędzie Skarbowym o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnich dwa lata prowadzenia działalności, lub kopia deklaracji podatkowej za ostatnie dwa lata.

W przypadku rozliczenia w formie Księgi Przychodów i Rozchodów:

• kopia decyzji wydanej przez Urząd Skarbowy o wysokości stałego podatku w danym roku,
• oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu,
• Księga Przychodów i Rozchodów za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy,
• ewentualnie informacja o odpisach amortyzacyjnych.

Dokumenty związane bezpośrednio z zakupem nieruchomości:

Dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym:

• umowa przedwstępna z deweloperem,
• wypis z Centralnej Ewidencji Gruntów i Budynków,
• odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym stoi nieruchomość,
• decyzja o pozwoleniu na budowę na danej działce, lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania,
• reszta dokumentacji od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej.

Rynek wtórny:

• Umowa przedwstępna,
• odpis nieruchomości z księgi wieczystej,
• dokumenty, które potwierdzą posiadanie praw do nieruchomości przez sprzedawcę,
• odpowiednie zaświadczenia ze spółdzielni.

Dokumenty zakup działki budowlanej:

• umowa przedwstępna,
• odpis z księgi wieczystej, a także inne dokumenty potwierdzające, że ziemia należy do sprzedawcy,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• w przypadku braku MPZP w danej gminie, decyzję o warunkach zabudowy.

Dokumenty na budowę domu:

• akt notarialny oraz odpis z księgi wieczystej działki, na której ma być wybudowany dom,
• projekt budowlany, kosztorys oraz harmonogram pracy,
• decyzja pozwolenia o budowę lub dowód zgłoszenia budowy,
• umowy z wykonawcami (o ile są już podpisane),
• dokumentację sporządzoną przez rzeczoznawcę,
• dziennik budowy do wglądu.

Refinansowanie kredytu - czy to się opłaca?

Może zdarzyć się, że w przeszłości zaciągnęliśmy kredyt na mało korzystnych warunkach. Naszą ostatnią deską ratunku okaże się kredyt refinansowy, na czym polega? Bank, w którym zaciągnęliśmy kredyt refinansowy, spłaca nasze poprzednie zobowiązanie (przejmuje), a my jesteśmy winni pieniądze nie poprzedniemu, a obecnemu bankowi.

Jeżeli dokonamy odpowiedniej analizy i przeniesiemy kredyt do kredytodawcy, które oferuje dobre warunki, możemy zaoszczędzić w znaczną sumę. Zwłaszcza że kiedyś była mniejsza konkurencja na rynku, a co za tym idzie, oferty banków były mniej korzystne niż obecnie.

Ubieganie się o taki kredyt, może okazać się również dobrym pomysłem, jeżeli znacząco poprawiła się nasza sytuacja zawodowa. Nasza zdolność kredytowa jest wyliczana na nowo, dzięki wyższym zarobkom możemy uzyskać niższą marżę banku. Nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu, w ciągu kilkunastu lat spłaty kredytu, mogą dać spore oszczędności.

Jednak samo obniżenie kosztów, to nie jedyny powód, przez który możemy się zdecydować na taki krok. Jeżeli chcemy odłączyć osobę od kredytu lub przyłączyć, bank nie zawsze wyda na to pozwolenie, dlatego w tej sytuacji z pomocą może przyjść wcześniej wspomniany kredyt refinansowy.

Kredyt refinansowy wiąże się jednak z dodatkowymi opłatami sądowymi związanymi z przeniesieniem hipoteki w księdze wieczystej.

Mamy nadzieję, że po tym poradniku, temat kredytów hipotecznych nie będzie już tak skomplikowany, jak się na początku wydawał. Pamiętajcie o rozważnym podejściu do tego tematu i dokładnym przeanalizowaniu wszystkich czynników, które wspomnieliśmy w artykule. Podpisując umowę, zobowiązujemy się na wiele lat i będziemy na to przeznaczać sporą część naszych zarobków, dlatego decyzja musi być dobrze przemyślana.