Zakup mieszkania to niewątpliwie jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Warto nie podchodzić do tego zbyt pochopnie, jednak nie znaczy, że zakup mieszkania jest czymś ekstremalnie trudnym. W tym artykule podpowiemy Ci jak kupować mieszkanie, na co zwrócić uwagę podczas szukania mieszkania, podpisywania umowy, odbierania mieszkania. Ten poradnik krok po kroku wytłumaczy jak przejść przez każdy etap, aby uniknąć błędów. Wszystko po to, abyśmy mogli naprawdę cieszyć się naszym nowym mieszkaniem.
Spis treści
- Plusy i minusy mieszkania deweloperskiego a z rynku wtórnego
- O czym należy pamiętać, decydując się na mieszkanie deweloperskie?
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Podpisywanie umowy przedwstępnej
- Zakup mieszkania za gotówkę
- Kupno mieszkania na kredyt hipoteczny
- Odbiór mieszkania i protokół zdawczo-odbiorczy
Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie?
Nie powinniśmy sugerować się samym wyglądem mieszkania, ceną oraz jego stanem technicznym, ważna jest także okolica oraz sąsiedztwo. Dlatego warto zrobić spacer po okolicy, porozmawiać z potencjalnymi sąsiadami, lub po prostu przyjrzeć się czy tacy sąsiedzi nie będą nam przeszkadzać. Istotnie jest również zapoznaniem się z miejscowym planem zagospodarowania, ale o tym w dalszej części poradnika.
Mieszkanie na rynku wtórnym czy deweloperskie - co wybrać? Wady i zalety
Mieszkanie na rynku deweloperskich jest w lepszym stanie niż te z rynku wtórnego, także ma większą wartość. Klatki schodowe, parkingi - to wszystko jest o wiele lepiej zorganizowane i zrobione. Nie musimy się martwić o to, że będzie nam zimno jak w przypadku bloku z tzw "wielkiej płyty".
Jednak kupując mieszkanie na rynku deweloperskim, musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami, gdyż otrzymujemy nieruchomość niewykończoną. Zanim się wprowadzimy na dobre, niezbędny będzie remont i to dosyć kosztowny. Chociaż z drugiej strony, może być to plusem, gdyż takie mieszkanie możemy od początku do końca zrobić według własnego pomysłu. Nowe mieszkania są zazwyczaj budowane w obszarach niezagospodarowanych, dlatego warto zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z niego możemy dowiedzieć się, jakie inwestycje są planowane w naszej okolicy.
Jeżeli cenimy sobie spokój i chcemy mieszkać z dala od zgiełku, to planowana budowa galerii handlowej lub drogi wylotowej mogą w tym nam przeszkodzić. Więc, aby ustrzec się przed negatywnym niespodziankom w przyszłości, konieczne będzie zapoznanie się z tym planem.
Biorąc pod uwagę, że kupujemy mieszkanie, którego jeszcze nie ma, powinniśmy być ostrożni przed dokonaniem zakupu.
Warto zabezpieczyć się i zweryfikować, dlatego kupując mieszkanie od dewelopera powinniśmy:
- sprawdzenie opinii w Internecie, wszelkie oszustwa, naciąganie, opóźnienia możemy sprawdzić w sieci - rozczarowani klienci rzadko pozostawiają „suchą nitkę”,
- poprosić o wgląd do prospektu informacyjnego* i wpisu do KRS,
- niezaleganie z opłatami w urzędzie Skarbowym oraz w ZUS-ie,
- sprawdzić dokumenty potwierdzające prawo własności do gruntu (księga wieczysta), a także wszelkie pozwolenia na budowę.
*Prospekt informacyjny, jest to dokument, który jest obowiązkowy z tyt. ustawy deweloperskiej. To w nim znajdziemy informacje o wcześniejszych inwestycjach dewelopera. Zawarte są w nim także informacje o nieruchomości i lokalach, które deweloper chce zbyć.
Dodatkowo znajdziemy tam wpis o planach zagospodarowania w promieniu 1 km od nieruchomości. Jeżeli gmina planuje w okolicy wybudować drogę lub inną istotną instytucję, deweloper ma obowiązek zawrzeć to w dokumencie.
Dokument musi być zgodny z umową (stanowi jej załącznik). Jeżeli zostały wprowadzone zmiany od ostatniego wglądu przez potencjalnego nabywcę, deweloper powinien poinformować zainteresowanego, a także zaktualizować dokument.
Informacje o nieruchomości i lokalu (pomieszczenia, kondygnacje itd.) powinny być zgodne ze stanem faktycznym. Znajdziemy tam również inne informacje np. o prawie własności lub takie, które znajdują się na umowach deweloperskim. W przypadku niezgodności stanu faktycznego z załączonym prospektem do umowy, mamy solidne podstawy do roszczeń.
Podsumowując, znajdziemy w nim najważniejsze informacje, które możemy porównać z umową. Dzięki temu zabezpieczamy naszą inwestycję.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego
To przede wszystkim, pewniejsza inwestycja (kupując mieszkanie od dewelopera, czasami musimy zapłacić zaliczkę, kiedy nasz blok nie jest ukończony). Wiemy, co jest w okolicy i zazwyczaj, łatwiej jest trafić w odpowiednią lokalizację. Możemy także zapoznać się z sąsiedztwem, kupując mieszkanie, w bloku, które nie zostało jeszcze oddane do użytku, nie mamy pojęcia, jacy będą nasi przyszli sąsiedzi. Zakup mieszkania to z pewnością jeden z najdroższych wydatków w życiu większości rodzin. Zależy nam zmniejszaniu kosztów i oszczędzaniu tam, gdzie się da, dlatego mieszkanie na rynku wtórnym pozwoli nam od razu zamieszkać po zakupie. Remont pod własny gust może przełożyć na inny termin, aby koszty nas nie przerosły. Również plusem kupna mieszkania na rynku wtórnym jest to, że dostajemy klucze od razu. Przy mieszkaniu deweloperskim, najczęściej musimy poczekać na oddanie bloków do użytku (co może potrwać kilka miesięcy). Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, możemy trafić na bardzo dobrą ofertę, niektórzy są w trudnej sytuacji finansowej i mocno im zależy, aby je w końcu sprzedać.
Jednak, jeżeli widzimy, że ogłoszenie ma bardzo dobrej jakości zdjęcia, na których mieszkanie prezentuje się świetnie, jest przestrzenne i estetyczne (najczęściej robione obiektywem szerokokątnym) - prawdopodobnie sprzedawane jest poprzez agencję nieruchomości. Inna podobna sytuacja, jeśli ogłoszenie znajdujemy na portalach społecznościowych np. na Facebooku, możemy zajrzeć na profil ogłaszającego. W informacjach być może znajdziemy informacje, że dana osoba pracuje w agencji nieruchomości, albo jej zdjęcie profilowe będzie przedstawiało człowieka w marynarce - niczym z CV, co też może być sygnałem, że mamy do czynienia z agencją.Czy nie powinniśmy kupować mieszkania od agencji nieruchomości?
Absolutnie nie powinniśmy unikać takich mieszkań, po prostu należy wziąć pod uwagę, że zapłacimy trochę wyższą cenę niż gdybyśmy kupili ją bezpośrednio od sprzedawcy. Dlatego, że agencje pobierają prowizje z każdego sprzedanego mieszkania. Co nie oznacza, że nie trafimy na dobrą okazję, jeśli kupimy od agenta. Chociaż przesuwa się nam wydatek generalnego remontu, to trzeba wziąć pod uwagę, że jeżeli zamieszkamy w starym budownictwie to mogą na nas czekać inne koszty. A mowa tutaj szczególnie o niezmodernizowanych budynkach w kwestii ocieplenia.
Takie budownictwo może wiązać się z wyższymi rachunkami za ogrzewanie, a bądź budynek będzie wymagać dodatkowych napraw części wspólnej (np. klatka schodowa). W tym celu wspólnota mieszkaniowa może utworzyć fundusz remontowy, na który każdy mieszkaniec wnosi opłatę.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym powinniśmy:
- sprawdzić księgę wieczystą i akt notarialny, aby dowiedzieć się, czy mieszkanie rzeczywiście należy do sprzedającego i czy nie jest na nie nałożona hipoteka,
- dowiedzieć się o ostatni remont, problemach z mieszkaniem (np. zalanie), owszem raczej sprzedający niechętnie się podzieli tę informację, ale może uchylić rąbka tajemnicy, lub po prostu będzie widać czy sprzedawca ma coś do ukrycia,
- możemy spytać o powód sprzedaży, analogicznie jak w poprzednim przykładzie, możemy dzięki temu dowiedzieć się więcej,
- warto sprawdzić ile wynosiły rachunki dla poprzedniego właściciela (czynsz itd.),
- dowiedzieć się co właściciel mieszkania zostawia, a co zabiera - może okazać się, że wszelkie meble znikną, wtedy kiedy będziemy chcieli się wprowadzić,
- warto rozejrzeć się po okolicy, poznać potencjalnych sąsiadów
- zawarcie akcie notarialnym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.
Oczywiście, możemy kupić mieszkanie obciążone hipoteką, należy pamiętać jednak, że saldo kredytu nie może być wyższe od ceny sprzedaży.
W takim przypadku sprzedający musi pokryć różnicę między saldem a ceną sprzedaży, zanim dojdzie do zakupu mieszkania. Jeżeli saldo kredytu jest równe cenie sprzedaży, będziemy musieli przelać pieniądze na rachunek banku. Jeżeli cena sprzedaży jest wyższa od kredytu, po spłaceniu kredytu, resztę przelewamy dla sprzedawcy.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania
W przypadku brania kredytu hipotecznego, umowa przedwstępna jest niezbędnym dokumentem, aby tego dokonać. Sprzedający jest zobowiązany do sprzedaży mieszkania, dlatego nie musimy się martwić, że załatwiając formalności w banku mieszkanie nam przepadnie.
Dzięki temu w razie już wzięcia kredytu, czy wpłaceniu zaliczek dla ekipy remontowej, jesteśmy zabezpieczeni przed zrezygnowaniem sprzedaży. Co ważne, jeżeli bank ostatecznie nie udzieli nam kredytu, taką umowę możemy zerwać bez żadnych konsekwencji - oczywiście musi to być zawarte w umowie.
Jeżeli umowa przedwstępna dotyczy zakupu mieszkania za gotówkę, w przypadku zerwania będziemy musieli liczyć się z utratą zaliczki (którą najczęściej trzeba wnieść). Natomiast jeżeli sprzedawca będzie chciał zerwać umowę, będzie to wiązać się z koniecznością zwrotu zaliczki powiększonej o taką samą kwotę.
Na umowie przedwstępnej muszą być te same informacje co na umowie ostatecznej, czyli adres nieruchomości oraz cena. Taka umowa powinna być spisana w formie aktu notarialnego, co powoduje, że taki dokument jest prawomocny.
Zakup mieszkania za gotówkę
Kupując mieszkanie za gotówkę musimy jeszcze ostrożniej podejść do inwestycji. Spowodowane jest tym, że bank z reguły sam sprawdza rzetelność sprzedającego.
Instytucje bankowe mogą mieć swojego rzeczoznawcę, który oceni czy wartość nieruchomości pokrywa się z kwotą kredytu. Tak, aby było 100% pokrycie hipoteką.
Z drugiej strony, unikamy dzięki temu dużych kosztów kredytu hipotecznego. Dodatkowym plusem jest także, większe zainteresowanie wśród sprzedających gotówką. Dlatego, że taka forma jest o wiele prostsza, niektórym osobom bankowe formalności odpychają od sprzedaży.
Co to oznacza dla nas? Na pewno mamy większe szanse na trafienie dobrej okazji cenowej.
Jednak poza kosztami kredytu, nie unikniemy innych kosztów, mimo zakupu za gotówkę.
W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera będziemy musieli zapłacić podatek VAT w wysokości 8% (do 150 m2, powyżej to będzie 23%). Z reguły to deweloper płaci ten podatek, ale warto wiedzieć, że do kosztu mieszkania musimy doliczyć też podatek.
Zarówno kupując na kredyt, jak i za gotówkę, będziemy musieli ponieść koszty notariusza, który sporządzi dla nas dokument przeniesienia nieruchomości na nas. Wyniesie około 2 tysięcy złotych, w zależności od miejscowości.
Kiedy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, nie musimy się martwić VAT, jednak będzie ciążyć na nas podatek w wysokości 2% od czynności cywilnoprawnych. Niestety tutaj najczęściej płaci go kupujący.
Kupno mieszkania na kredyt hipoteczny
Jeżeli chcemy ubiegać się o kredyt hipoteczny, musimy pamiętać o umowie przedwstępnej ze sprzedawcą lub deweloperem. Odpis z księgi wieczystej, opcjonalnie dokumentacje ze spółdzielni mieszkaniowej (jeżeli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym)Ważne: nieruchomość, na którą będziemy zaciągać kredyt musi zostać ubezpieczona. Możemy zrobić to indywidualnie, wybierając samemu firmę ubezpieczeniową (która spełnia warunku banku) lub sugerując się rekomendacją banku.
Należy jednak pamiętać, że szukając samemu, mamy większe szanse na znalezienie korzystniejszej oferty.
O kredycie hipotecznym poświęcony jest oddzielny artykuł, który znajdziecie tutaj: Przeczytaj nasz poradnik o tym jak wziąć kredyt hipoteczny - znajdziesz tam wszelkie informacje jak wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie, a także na inne cele, o zdolności kredytowej, oprocentowaniu i niezbędnych formalnościach.
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, musimy dodatkowo dostarczyć:
- umowę przedwstępną kupna mieszkania,
- dowód wniesienia wkładu własnego,
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- wyrys z ewidencji gruntów,
- pozwolenie na budowę i użytkowanie nieruchomości,
- wypis z KRS dewelopera,
Oprócz tego może zdarzyć się, że będą wymagane jeszcze dodatkowe dokumenty, ale to jest już zależne od polityki banku, w którym bierzemy kredyt.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania
Jest to również istotny etap, w tym celu dopatrujemy się czy nie ma żadnych usterek. Istnieją firmy, które oferują usługę - pomoc w odbiorze mieszkań. Takie firmy posiadają wyspecjalizowanych pracowników, którzy wiedzą, na co zwrócić uwagę.
Jednak nie musimy koniecznie ponosić kosztów związanych z tą usługą. Wystarczy poprosić o pomoc fachowca budowlanego, który pomoże nam po znajomości, albo za mniejszą kwotę niż w przypadku wykupienia takiej usługi od specjalistycznej firmy.
O czym należy pamiętać?
Warto sprawdzać mieszkanie za dnia, dzięki temu bez problemu zobaczymy wszelkie pęknięcia czy uszkodzenia. Dodatkowo powinniśmy zwrócić uwagę na równe wypoziomowanie ścian oraz wylewki podłogowej. Specjalista może jeszcze sprawdzić termoizolacyjność ścian za pomocą urządzenia do pomiaru.
Jeżeli udajemy się bez fachowca, weźmy po prostu ze sobą długą miarkę, zapalniczkę oraz umowę z planem mieszkania. Możemy także wziąć poziomicę, jeżeli mamy, chociaż nie jest niedroga i dla takiej sprawy warto ją kupić.
Co możesz zrobić bez pomocy fachowca? O to lista niezbędnych kroków:
- zmierz długości ścian w różnych pomieszczeniach i porównaj to z planem zamieszkania,
- poprzykładaj poziomicę w różnych miejscach (ściany, parapety, podłoga)
- sprawdź, czy okna dobrze się otwierają, a wymiary i umiejscowienie jest zgodne z planem, oraz sprawdź, czy nie wieje z okien,
- przyłóż zapalniczkę do wentylacji (zarówno w łazience, w kuchni) powinny mieć wyczuwalny ciąg, płomień zapalniczki powinien się ruszać, a nawet zgasnąć,
- możemy także wziąć ze sobą żarówkę i kabel od ładowarki, sprawdzić każde gniazdko (czy ładuje nam telefon) oraz czy w każdym miejscu świeci żarówka.
A także sprawdzić wiele innych elementów jak drzwi, balkon, parapety
Pamiętaj, nawet najdrobniejsze usterki powinny zostać zgłoszone przed podpisaniem protokołu odbiorczego lub zawarte w nim. Powinniśmy być w tym konsekwentni i czekać aż usterki zostaną naprawione.
Podpisaliśmy umowę z deweloperem, nie może nas po prostu zignorować, choćby się od tego uchylał. Wszystkie uchybienia powinny zostać zapisane i nie spieszmy się, zapłaciliśmy duże pieniądze i mamy prawo skrupulatnie wszystko przejrzeć. Warto to zrobić, abyśmy nie musieli ponosić kolejnych kosztów z naszej kieszeni.
Po sporządzeniu protokołu deweloper ma 14 dni do ustosunkowania się do treści protokołu. Jeżeli uzna, że coś nie jest wadą, a dla nas jest, możemy ostatecznie dać sprawę do rozstrzygnięcia do sądu. Deweloper po zatwierdzeniu protokołu ma 30 dni na naprawę wszelkich awarii.
Podsumowanie
Jeżeli weźmiemy wszystkie podane informacje pod uwagę, z pewnością unikniemy wiele błędów. Chociaż mało prawdopodobne jest, aby przed wszystkimi się ustrzec, to pamiętając o wcześniej podanych zasadach, mamy duże szanse, aby być zadowoleni z naszego mieszkania.