Close

Budowanie domu: formalności przed rozpoczęciem budowy

Kiedy mamy wybraną swoją działkę (sprawdź poprzedni poradnik: kupowanie działki pod dom), możemy zabrać się za kolejny etap formalności, związanych już bezpośrednio z budową domu.

Wybór projektu domu: Na początek warto zlecić opracowanie mapy do celów projektowych, w tym przypadku najlepiej zatrudnić geodetę. Dzięki tej mapie będzie wiadome, na jaki projekt domu możemy sobie pozwolić.

Po zapoznaniu się z MPZP lub otrzymaniu warunków zabudowy, będziemy mieli już wytyczne, którymi musimy się kierować w wyborze projektu domu.

Do wyboru mamy albo zakup powtarzalnego projektu lub zlecenie wykonania indywidualnego projektu. Chociaż te drugie rozwiązanie jest nieco droższe, to dzięki niemu dom będzie bardziej spełniał nasze oczekiwania, ale i okażę się niezbędny, kiedy nasza działka ma niestandardowe wymiary.

Adaptacja projektu do działki budowlanej

To nie wszystko, nawet jeśli kupimy gotowy projekt domu jednorodzinnego, musimy zlecić adaptację projektu do naszej działki budowlanej. Architekt dopasowuje projekt do terenu w sposób zgodny z wymaganiami postawionymi przez urząd gminy.

Ustawienie domu musi być dopasowane pod względem stron świata, jeżeli chodzi o nasłonecznienie (w uproszczeniu sypialnia powinna znajdować się na południu, tak samo, jak i salon, a drzwi wejściowe najlepiej, aby były po stronie północnej).

Budynek także ma być odpowiednio umiejscowiony względem stref wiatrowych, śniegowych oraz przemarzania. Wytyczne także dotyczą dopasowania do gruntu, jeżeli chodzi o strefy obciążeń. Adaptacja powinna być także zgodna z wszelkimi instalacjami i przyłączami mediów.

Więcej informacji nt. wyboru projektu domu: projektowanie domu

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie budowy domu

Nie w każdym przypadku należy ubiegać się o pozwolenie na budowę domu. Pozwolenie te jest wymagane tylko w kilku sytuacjach:

  • jeżeli wymiary budynku nie mieszczą się w odpowiedniej odległości od granic działki (przypomnijmy: ściana bez otworów 3 m od granicy działki i 4 m, jeżeli na niej są okna lub drzwi),
  • budynek w projekcie jest dosyć wysoki (może blokować sąsiadom dostęp do naturalnego światła słonecznego),
  • gdy chcemy wybudować się w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej,
  • teren na którym chcemy się wybudować, jest objętym ochroną przyrody.

Jak zgłosić budowę domu?

Zgłoszenie polega na złożeniu pisma w urzędzie gminy, do niego powinny być załączone takie dokumenty jak: projekt budowlano-architektoniczny w 4 egzemplarzach, decyzja o warunkach zabudowy, dokument potwierdzający możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz wszelkie inne pozwolenia.


Po złożeniu zgłoszenia należy odczekać 21 dni, zanim przystąpi się do prac budowlanych. Przez ten okres urząd ma czas na zgłoszenie sprzeciwu. Może także poinformować o konieczności uzupełnienia dokumentów.

Po dostarczeniu brakujących załączników okres oczekiwania na rozpoczęcia budowy odnawia się, czyli ponownie trzeba czekać 21 dni. Dlatego warto upewnić się, czy podczas zgłoszenia budowli, dostarczyliśmy pełny komplet dokumentów, aby nie opóźniać terminu prac, zwłaszcza kiedy już jesteśmy umówieni z wykonawcą.

Urząd również może w ogóle nie dać informacji zwrotnej. Co jest uznawane za brak przeciwwskazań do rozpoczęcia budowy.

Należy pamiętać, że zgoda na budowę przedawnia się po 3 latach, po tym czasie trzeba zgłosić ponownie. Więc najlepiej zgłosić budowę, wtedy kiedy jesteśmy zdecydowani na jej rozpoczęcie.

W przypadku kiedy projekt domu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, razem z wnioskiem powinny być zawarte takie dokumenty jak:

  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy
  • geodezyjną mapę do celów projektowych,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • techniczne warunki przyłączy do wykonania sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej (te warunki można uzyskać w zakładach energetyki, wodociągowych itd.),
  • przedłożenie o zapewnieniu dostępu do drogi publicznej.

Po złożeniu wniosku urząd ma 65 dni na jego rozpatrzenie oraz wydanie decyzji.

Nie wolno rozpoczynać budowy domu bez uzyskania pozwolenia lub bez zgłoszenia. Tzw. samowola budowlana, może skończyć się tym, że gdy będziemy chcieli tam zamieszkać, będziemy musieli zapłacić dosyć wysoką grzywnę.

Kiedy mamy już pozwolenie na budowę lub na nasze zgłoszenie urząd nie wyraził żadnego sprzeciwu, możemy przejść do wybrania kierownika budowy oraz firmy wykonawczej. W przypadku budowy domu jednorodzinnego przepisy prawne wymagają zatrudnienie wykwalifikowanego kierownika budowy.

Kierownik budowy i firma budowlana

Kierownik budowy

Kierownik budowy nadzoruje prace budowlane na każdym etapie. To on jest odpowiedzialny za końcowy efekt. Jego odpowiedzialność dotyczącą bezpieczeństwa budowy, jest obarczona przepisami prawa.

Kierownik budowlany może zostać nam polecony przez firmę wykonawczą. Jednak najlepiej, zrobić porządne rozeznanie. Może ktoś ze znajomych, w niedalekiej przeszłości budował dom i z czystym sumieniem jest w stanie polecić konkretnego fachowca.

Przed podpisaniem umowy z kierownikiem budowy, warto z nim porozmawiać, poprosić o referencje i certyfikaty. Możemy także przyjrzeć się wcześniejszym realizowanych projektom przez niego i dzięki temu łatwiej nam będzie podjąć decyzję.

Do zadań kierownika budowy należą:

  • prowadzenie dziennika budowy (Ważne! Jest to obowiązkowa czynność w trakcie budowania domu)
  • umieścić tablicę informacyjną o planie budowy (żółte tablice umieszczone zazwyczaj na ogrodzeniu)
  • zabezpieczyć teren budowy m.in. ogrodzić płotem,
  • przechowywać niezbędną dokumentację przez okres budowy,
  • przejmowanie terenu budowy od inwestora sporządzając protokół,
  • udostępnić do wglądu fragmenty budowy, które są niewidoczne po ukończeniu prac (np. fundamenty, szkielet budynku),
  • uczestniczyć w odbiorze budynku przez inwestora,
  • przygotować dokumentację powykonawczą,
  • informować o niezbędnych potrzebnych zmianach w projekcie,
  • sporządzanie protokołów odbioru mediów i przewodów kominowych.

Do kontrolowania kierownika można zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego. Jednak nie ma co do tego prawnego obowiązku i raczej z jego usług korzysta się przy dużych inwestycjach deweloperskich.

Firma budowlana

Budowlaniec

Po wyborze kierownika budowy możemy zająć się poszukiwaniem właściwej firmy budowlanej. Może okazać się, że kierownik będzie już miał poleconą firmę, z którą współpracuje.

Jednak z firmą budowlaną podobnie jak z kierownikiem budowy, możemy szukać ją na własną rękę. Czyli korzystać z rekomendacji innych osób, sprawdzać wcześniejsze projekty firmy, a także zapoznawać się z opiniami np. w Internecie. Ponadto warto wybrać firmę budowlaną, która ma doświadczenie z budowy w technologi jakiej my chcemy wykorzystać.

Kolejnym aspektem przy wyborze wykonawcy jest podjęcie decyzji nt. wyboru między jednym wykonawcą do całej budowy lub różnych wykonawców do każdego etapu.

Jakie są plusy i minusy obu tych rozwiązań?

Wybranie jednej firmy do postawienia domu w całości, może pozwolić zachować płynność budowy (na pewno skończymy szybciej), fachowcy równie od elektryki, hydrauliki pracując w jednym zespole, mają lepszy kontakt ze sobą.

W razie niedogodności wiadomo, z kim możemy dochodzić roszczeń. W przypadku kiedy każdy etap jest robiony przez inną firmę, zleceniobiorcy mogą przerzucać się nawzajem winą. Ten etap będzie o wiele prostszy i szybszy.

Wybranie kilku firm, może być odpowiednie, kiedy chcemy podzielić pracę na różne etapy w dosyć dużym odstępie czasowym. Zatrudnienie tej samej firmy do kontynuacji może być utrudnione z tego względu, że firma na czas przerwy może wykonywać inne zlecenia.

Wybierając różnych zleceniobiorców, możemy wybudować się taniej, ale i lepiej (gdyż do każdego etapu zatrudniamy indywidualnego specjalistę). Takie rozwiązanie ma jeszcze jedną zaletę, jeżeli poprzednia firma zawiodła, bez problemu możemy do kolejnego etapu zatrudnić drugą.

Zmienianie wykonawcy całego projektu jest bardziej czasochłonne i utrudnione. Jednak to rozwiązanie niesie za sobą długi czas realizacji oraz ryzyko wystąpienia wielu niedogodności, dlatego, że źle wykonany jeden etap może utrudnić pracę drugiemu wykonawcy.

Solidna firma nie musi być droga, jednak zbyt niska cena powinna zwiększyć naszą czujność. Pamiętajmy, zbytnie oszczędzanie może się na nas zemścić w przyszłości.

Zanim podejmiemy decyzję nawiązania współpracy, możemy wymagać wstępnego kosztorysu oraz szacunkowego określenia daty zakończenia budowy. Jeżeli firma nie jest w stanie wykazać nam tych dwóch rzeczy, lepiej jest odpuścić nawiązywanie z nią współpracy. To może oznaczać, że jest mało profesjonalna.

Podczas podpisywania umowy, zadbajmy o wszelkie szczegóły. Im więcej spisanych warunków na umowie, tym lepiej. Uzgodnienia słowne, mogą nie być wystarczającym dowodem w roszczeniach sądowych.

Pamiętajmy, że w umowie możemy zawrzeć wiele warunków, które zabezpieczą nas przed przykrymi konsekwencjami np.:

  • zobowiązać zleceniobiorcę do informowania nas o zmianach członków ekipy budowlanej (aby uchronić się przed zatrudnianiem niedoświadczonych),
  • przewidywany termin zakończenia (a nawet kary pieniężne za opóźnienia),
  • koszta (np. możemy ustalić opłacanie ryczałtowe, dzięki temu nie narazimy się na jakieś niespodziewane wydatki, gdyż opłata będzie taka sama).

Warto sprawdzić, czy wykonawca posiada wykupioną polisę OC. Jeżeli coś pójdzie nie tak i wykonawca będzie zobowiązany do wypłacenia nam odszkodowania, proces uzyskiwania środków może trwać latami. Ubezpieczony wykonawca zwiększa szanse na wypłacenie odszkodowania, gdyż możemy je otrzymać od ubezpieczyciela, a nie z majątku firmy czy z osobistego majątku właściciela.

Należy pamiętać, że w trakcie budowy możemy zmieniać nie tylko firmę budowlaną, ale i kierownika budowy. Kiedy jesteśmy niezadowoleni z ich usług, nie jesteśmy skazani na współpracę z nimi aż do końca budowy.

Jeżeli posiadamy pozwolenie lub pozytywnie rozpatrzone zgłoszenie, a także kierownika budowy wraz z wykonawcą, następnym krokiem jest zgłoszenie rozpoczęcia budowy, musimy poinformować o tym nadzór budowlany.

Na co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem budowy powinniśmy dać zgłoszenie do nadzoru budowlanego z załączonym:

  • świadczeniem kierownika budowy o przejęciu obowiązków,
  • informacją o ilości osób w ekipie budowlanej, o rozpoczęciu i zakończeniu budowy,
  • informacją nt. zachowania bezpieczeństwa.

Jak wypełniać dziennik budowy

Rozpoczynanie budowy wiążę się także z prowadzeniem dziennika budowy. Jednak nie musimy się martwić tym, jeżeli zatrudnimy odpowiedniego kierownika, jego kompetencje będą wystarczające, aby prowadził go za nas.

Odbiór domu — dokumenty, które będą nam niezbędne

Należy pamiętać, że po zakończeniu budowy domu należy wykonać tzw. „odbiór budowy”.

Protokół odbioru zanosimy do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Gminy. Dołączamy do niego podstawowe dokumenty, takie jak:

  • dziennik budowy,
  • protokoły odbioru mediów,
  • oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu prac zgodnie z projektem, przepisami prawa i sztuką budowlaną,
  • geodezyjny pomiar powykonawczy,
  • protokół odbioru domu.

Mamy nadzieję, że ten poradnik pomoże się uporać z wszelkimi formalnościami, aby zacząć już najbardziej fascynujący etap, czyli budowę domu.

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Zamknij