Close

Jak kupić działkę budowlaną? Krok po kroku

Marzysz o własnym domu jednorodzinnym, ale kompletnie nie wiesz, od czego zacząć? Cykl poradników dot. budowy domu od zera przeprowadzi przez każdy etap, od zakupu ziemi, aż po wykończenie domu.

W tym poradniku zajmiemy się zakupem odpowiedniej działki budowlanej. Dowiesz się jaką działkę kupić pod budowę domu, na jakie kwestie zwrócić uwagę przy wyborze ziemi, podpowiemy Ci także o niezbędnych formalnościach przed dokonaniem zakupu.

Jednak możemy postawić swój wymarzony dom, nie tylko na działce budowlanej. Istnieje także możliwość wybudowania się na działce rolnej. Jak to zrobić? Sprawdź w tym poradniku: Przekształcenie działki rolnej na budowlaną.

Jaka działka pod budowę domu?

Wybierając działkę pod budowę wymarzonego domu, w pierwszej kolejności należałoby zwrócić uwagę na okolice. Jest to ważny krok, zanim zdecydujemy się na kupno działki budowlanej. Oczywiście tutaj liczą się indywidualne preferencje. Dla kogoś będzie miało duże znaczenie czy w pobliżu znajduje się jakiś sklep, innej osobie będzie to obojętne.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Mapa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Przykład: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny w gminie Suwałki

Decydując się na zakup działki budowlanej, warto sprawdzić, czy gmina, na której znajduje się interesująca nas ziemia, posiada wyżej wspomniany plan zagospodarowania. Jeżeli tak, powinniśmy zapoznać się z tym dokumentem.

Dostęp do MPZP możemy uzyskać w urzędzie gminy, za opłatą otrzymamy mapę wraz ze szczegółowym opisem. Plany również dostaniemy na stronie internetowej gminy.

To w tym dokumencie sprawdzimy:

  • przeznaczenie terenu, granice działek oraz jakie są zasady korzystania z tych ziem,
  • w przypadku stawiania domu, jakie są dozwolone wymiary, materiały elewacyjne oraz inne elementy budynku,
  • jakie działalności gospodarcze są przewidziane na tych terenach. Może okazać się, że w pobliżu planowana jest hodowla trzody chlewnej lub inny zakład niezbyt sprzyjający mieszkaniu w okolicy,
  • dozwolone sposoby odprowadzania ścieków,
  • czy ziemia, którą jesteśmy zainteresowani, nie jest objęta ochroną przyrody lub dziedzictwa kulturowego. Jeśli tak to, jakie zasady obowiązują.

To są niektóre informacje, które możemy dowiedzieć się z dokumentu, w planie może być zawarta o wiele większa ilość wskazówek.

Jak wygląda taki plan?

Jest to mapa uwzględniająca granice terenów, zawiera krótkie opisy poszczególnych gruntów. Do mapy dołączona jest także część opisowa zawierająca bardziej szczegółowe informacje dotyczące przeznaczenia terenów.

Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces uzyskania pozwolenia na budowę będzie znacznie wydłużony. W tym przypadku należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Oparte są one na studium do planu zagospodarowania.

W studium znajdziemy uproszczone warunki, którymi można się sugerować, aby decyzja z większym prawdopodobieństwem została rozpatrzona pozytywnie.

Należy pamiętać, że takie studium nie stanowi aktu prawnego, dlatego na jej podstawie nie można podejmować decyzji administracyjnych. Co to znaczy? Że nawet jeśli nasz wniosek o zabudowę jest zgodny ze studium do MPZP, to nie ma gwarancji, że gmina wyda pozwolenie na budowę.

Wnioskowanie o wydanie warunków zabudowy jest o wiele trudniejsze. Dlatego, że muszą być sprzyjające okoliczności.

Wniosek o warunki zabudowy

Jakie warunki powinny być spełnione, aby ubiegać się o wydanie warunków zabudowy?:

  • dostęp do drogi publicznej,
  • możliwość podłączenia mediów,
  • ziemia niskiej klasy rolnej, (IV-VI),
  • jest zgodne z innymi przepisami prawa i regulacjami,
  • sąsiednie działki są zabudowane.

We wniosku o wydanie warunków zabudowy powinny znaleźć się takie informacje jak:

  • określenie granic działki, sporządzoną na mapie kastralnej lub zasadniczej, najlepiej zatrudnić do tego geodetę,
  • sposób zagospodarowania działki, tutaj określamy mniej więcej gabaryty naszego domu, ważne, aby dodać zapasu. Dlatego, że niedoszacowanie może sprawić więcej kłopotu w późniejszej realizacji niż przeszacowanie. Plan naszego domu powinien zawierać też ilość kondygnacji, powierzchnię użytkową,
  • musi także znaleźć się informacja o obecnym stanie uzbrojenia działki oraz prac, jakie są potrzebne w tym zakresie, również powinniśmy określić zapotrzebowanie na media i sposób odprowadzania ścieków oraz gospodarowania odpadami,
  • dane charakteryzujące wpływ naszej inwestycji na środowisko.

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Przede wszystkim wytyczne dotyczące zabudowy, maksymalna powierzchnia, jakie wymiary może mieć dom, jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej, w jaki sposób działka będzie uzbrojona, wytyczne dotyczące dachu.
Jeżeli teren jest objęty ochroną konserwatora zabytków, możemy tam znaleźć bardziej szczegółowe wytyczne dot. budowy, np. kolor ścian.

Może zdarzyć się tak, że wójt gminy jednak odmówi nam warunków zabudowy, jeżeli nie są spełnione wcześniej podane warunki.

Warunki zabudowy są wydawane bezterminowo, chyba że:

  • inny inwestor uzyska warunki zabudowy na tym terenie, a także pozwolenie na budowę,
  • gmina ogłosi proces uchwalania planu miejscowego zagospodarowania.

Zdarza się, że sprzedający już posiada takie pozwolenie. Jednak należy pamiętać, że jeżeli nasz dom nie mieści w ustalonych warunkach, będziemy i tak musieli udać się po pozwolenie. W chwili otrzymania nowego poprzednie traci ważność.

Kolejnym aspektem, na który warto zwrócić uwagę to łatwy dojazd do centrum lub miasta. Na to składa się kilka elementów. Po pierwsze stan drogi, po drugie czy jest odśnieżana (chociaż zimy są już łagodniejsze, pogoda lubi zaskakiwać). Dla właściciela terenowego samochodu nie będzie to stanowić żadnego problemu. Jednak, dla posiadacza ekskluzywnego auta o niskim zawieszeniu, słabej jakości droga może uprzykrzyć dojazdy np. do pracy.

Służebność drogi koniecznej

Co, jeżeli działka nie ma dostępu do drogi publicznej i aby dojechać do niej, należy skorzystać z prywatnej drogi?

W tym przypadku właściciel posesji musi ustalić służebność drogi koniecznej z osobą, do której należy ta droga.

Możemy ją ustalić umownie, taka informacja powinna zostać zawarta w akcie notarialnym. Obie strony ustalają wspólnie wynagrodzenie, za możliwość skorzystania z drogi. Takie opłaty występują w dwóch wariantach: jako cykliczne lub jednorazowe.

W przypadku, kiedy obie strony nie mogą dojść do porozumienia. Służebność drogi koniecznej zostaje ustalona w wyniku procesu sądowego. Koszty, jakie ponosi strona ubiegająca się o dostęp do drogi, ustala sąd na podstawie różnych czynników np. spadek wartości ziemi w skutek przeprowadzenia przez nią drogi koniecznej.

Ładne widoki, dobra lokalizacja to nie wszystko, jeżeli zamierzamy spędzić resztę życia w naszym nowym domu jednorodzinnym, powinniśmy przyjrzeć się sąsiedztwu.

Niektórzy, woleliby mieszkać od nich z dala, jednak w pewnych sytuacjach może sprawić to trochę kłopotu. Na przykład, kiedy żona będzie musiała zostać sama w domu przez kilka nocy, może to rodzić pewien dyskomfort w poczuciu bezpieczeństwa.
Jeżeli zdecydujemy się na wariant mieszkania wśród sąsiadów. Dobrze jest przyjrzeć się ich posesjom. Nie chcielibyśmy odpoczywać w ogrodzie, gdzie ktoś obok prowadzi zakład wędzarniczy prawda?

Jaką wielkość i jakie ukształtowanie terenu powinna mieć działka budowlana?

Działki widoczne z lotu ptaka

Niezależnie od typu budowli, najbardziej pożądane są działki budowlane o dosyć płaskim terenie. Wszelkie nierówności mogą ograniczyć dowolność w wyborze projektu domu lub znacznie podnieść koszty inwestycji.

Jeżeli chodzi o wielkość jest to dosyć indywidualna sprawa, ale radzimy do 1 tys. m2. Większość ludzi marzy o wielkiej działce. Należy jednak pamiętać, że dbanie o ziemię np. o powierzchni 2-3 tys. m2. To spore wyzwanie. Nasz entuzjazm może zostać ostudzony, jeżeli będziemy musieli sami co tydzień kosić trawę.

Jeśli marzy nam się konkretny dom, to należy wziąć pod uwagę, co mówią przepisy, mianowicie budynek powinien znajdować się od granicy działki w odległości 3 m — jeżeli na ścianie nie ma otworów, i 4 m, jeżeli na tej ścianie znajdują się okna lub drzwi. Wyjątkiem stanowi działka o szerokości mniejszej niż 16 m, w tym przypadku granicę możemy przysunąć do 1,5 m.

Jakość gruntu, niezbędne czynności geodezyjne

Tutaj warto sprawdzić, czy pod ziemią nie ma przepływu wód gruntowych. Ich obecność dyskwalifikuje domy z piwnicą. Dodatkowo badanie gruntu, pozwoli na precyzyjniejsze dobranie typu fundamentu. Niesprawdzona ziemia może przyczynić się do wielu komplikacji, które wyjdą w trakcie budowy.

Jeżeli działka jest niedaleko cieku wodnego, należałoby ustalić, czy nie ma ryzyka powodziowego. Taką informację można znaleźć nawet za darmo w Internecie.

Do czynności badania gruntu najlepiej jest po prostu zatrudnić geodetę. Oczywiście, jest to dodatkowy wydatek, jednak może to zapobiec w przyszłości poniesienia znacznie wyższych kosztów.

Media

Warto zwrócić uwagę na dostępność przyłączy mediów. Jeżeli działka nie jest uzbrojona, konieczne jest upewnienie się, czy istnieje możliwość podpięcia prądu i wody, jeśli tak, to na jakie wydatki trzeba będzie się nastawić. Może zdarzyć się, że teren jest dosyć wymagający, a to wpłynie na zwiększenie potrzebnego nakładu finansowego.

Dobra informacja: do kosztów przyłączy należących do osoby budującej się, zalicza się tylko uzbrojenia na terenie działki. Poza terenem własności, koszty ponosi gmina.

Księga wieczysta działki oraz wpis do rejestru gruntów

Dzięki tym dokumentom dowiesz się, czy działka na pewno należy do sprzedającego. Sprawdzisz również, czy nie jest obciążona hipoteką, a także czy na działce, którą planujesz kupić, nie jest ustalona już wcześniej wspomniana służebność drogi. Jeżeli przez działkę, którą chcesz nabyć, prowadzi droga, do której prawo mają sąsiedzi, może to obniżyć wartość ziemi.

Należy też sprawdzić, czy sprzedający nie wprowadza w błąd. Czy działka jest w rzeczywistości budowlaną, a nie rolniczą.Gdyż proces przekształcania działki rolnej na budowlanej jest dosyć czasochłonny i nie zawsze jest to możliwe.

Możemy także ubiegać się o zaświadczenie o uregulowaniu należności podatkowych np. w wyniku uzyskania ziemi przez sprzedającego w spadku.

Umowa przedwstępna kupna działki

Podpisywanie umowy przez dwie kobiety

Sporządzenie umowy przedwstępnej, zanim zostanie podpisana właściwa umowa kupna-sprzedaży działki, będzie niezbędne, jeżeli zamierzamy ubiegać się o kredyt na zakup ziemi. Dzięki tej umowie, mamy zarezerwowaną nieruchomość na określoną cenę. Możemy w spokoju sprawdzić, czy bez przeszkód postawimy tam swój wymarzony dom oraz dopełnić wszelkich formalności.

Podpisując umowę przedwstępną, musimy także liczyć się z zabezpieczeniem finansowym umowy. Sprzedający nie musi, ale może wymagać zaliczki lub zadatku.

Należy pamiętać, że są to różne formy zabezpieczeń. Zaliczka, w razie zerwania umowy, może zostać w całości zwrócona na konto osoby kupującej. Zadatek zostaje po stronie sprzedającej.


Umowę możemy zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub u notariusza. Ten drugi sposób, chociaż wiąże się z kosztami, jest gwarantem dojścia do skutku sprzedaży.

W przypadku zwykłej umowy, sprzedawca w razie jej zerwania musi oddać zadatek oraz równowartość tej kwoty. Czyli jeżeli pobrał zadatek w wysokości 5 tys. złotych, musi oddać w sumie 10 tys. zł.

Koszty notarialne przy zakupie działki

Oprócz kwoty, jaką musimy zapłacić sprzedawcy za zakup nieruchomości. Do sumy wydatków, będziemy musieli zaliczyć pozostałe opłaty związane z przejmowaniem ziemi wskutek transakcji. Zaliczają się do nich:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%
  • taksa notarialna (czyli inaczej wynagrodzenie dla notariusza), której wysokość maksymalna ustalona jest w przepisach np. jeżeli wartość przedmiotu wynosi powyżej 3000 zł, ale nie przekracza 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł. Powyżej 10.000 zł, ale poniżej 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł. Im działka będzie droższa tym maksymalny koszt wyższy,
  • VAT od taksy notarialnej w wysokości 23%,
  • opłata sądowa za złożenie księgi wieczystej – 60 zł,
  • opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej – 200 zł.

Proces kupowania działki nie jest prosty. Jednak powyższy poradnik pomoże uniknąć wielu błędów, tak, aby zakup był, jak najbardziej udany.

Podsumowując, przed finalnym dokonaniem transakcji kupna działki powinniśmy:

  • przyjrzeć się okolicy i sąsiadom,
  • zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w przypadku jego braku sprawdzić, czy nasza inwestycja jest zgodna z warunkami zabudowy,
  • sprawdzić teren pod kątem klasy ziemi, istniejących wód gruntowych oraz innych elementów ważnych w budowaniu domu,
  • sprawdzić księgę wieczystą oraz rejestr gruntów, w celu wyeliminowania niezgodności formalnych.
Subscribe
Powiadom o
guest
1 Komentarz
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
Szczepan
Szczepan
2 miesięcy temu

dzięki – rozjaśniliście mi wiele aspektów tym artykułem
pozdrawiam serdecznie

Zamknij